недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советы

Узнать о ст-ти 1/2 доли квартиры и о препятствиях другого собственника

Москва 796 14

Добрый день. Можно ли узнать о ст-ти 1/2 доли квартиры адрес Москва, Варшавское шоссе, д124,

квартира 3-х комнатная.

И каковы могут быть препятствия при продаже со стороны 2-ого собственника? Спасибо.

И вашему опыту - как быстро происходят подобные сделки? Продаются конкретные комнаты или просто доля?

Советы 14
Евгения МаликоваЛучший совет9 октября 2018, 13:05

Добрый день! Продажи доли в квартире считается сложной сделкой. Продажа доли в квартире связана с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, который хочет продать свою долю согласно ГК РФ. Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей. Каждый сособственник должен надлежащим способом быть извещен о предстоящей продаже Вашей доли. Если данную процедуру не соблюсти, ущемленный в своих правах сособственник может обратиться в суд и защитить свои права.
Стоимость доли будет зависеть от нескольких факторов: 1. как правило, нужно понимать, почему невозможно продать всю квартиру, с чем связано нежелание второй стороны, участвовать в продаже. 2. Возможен ли доступ в квартиру. 3. Определен (ли хотя бы устно) порядок пользования какой-либо из комнат, в идеале через нотариуса или по суду, есть ли отдельный фин.лиц счет. 4. Характеристики самой квартиры.
В среднем потеря по деньгам при продаже доли достаточно существенна может доходить до 50% от той суммы, которую Вы бы могли получить, если бы договорились со второй стороной. Исходя из Вашей информации : 3-4млн.р.
Срок будет зависеть от ликвидности доли (интересна она инвесторам или нет) и от сроков получения уведомления (отказа от преимущественного права покупки).
Как правило, это коммунальная война. Ситуация не из легких, но решаема если с Вами работают профессионалы. С ув. Евгения Маликова!

ID: 16443139 октября 2018, 13:55

Евгения, спасибо большое за ответ. Все хорошо объяснили.
Сразу вопрос по ситуации - ответ об отказе права покупки 2-ой собственник не дает, на диалог не идет, полностью игнорирует. Что в таком случае происходит? Если ли сроки, в которые не получая ответа, по умолчанию обозначает согласие?

Татьяна Литвинова9 октября 2018, 14:22

Вам нужно через нотариуса известить второго собственника о продаже. Ему дается месяц, чтобы купить Вашу долю. Если не купит, нотариус выдаст Вам документ, что сособственник извещен. И после этого Вы имеете право продать свою долю любому желающему.
Только вот найти желающего купить долю очень не просто. Точнее, найти можно, но цена будет мизерной. И второй собственник не обрадуется новому соседу...
Лучше бы вам договориться и продать квартиру целиком. Если не получается напрямую, значит, надо обратиться к посреднику.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 октября 2018, 14:29

Добрый день. Продавать Вы будете долю. Скорость сделки и вообще ее принципиальная возможность зависят от цены. Продать за 1/2 от стоимости квартиры будет невозможно. Придется делать существенную скидку. Стоимость будет зависеть от состояния квартиры, документов и ситуации. Ввиду недостаточности приведенной Вами информации очень примерно не более 4 м.р.
Решение вопроса следует начать с выбора нотариуса. Ваша сделка будет нотариальной, а значит отправлять уведомление и проводить сделку лучше через одного нотариуса. Принципиальная позиция некоторых из них: если сособственник не получил уведомление о соблюдении права преимущественной покупки... не проводить такую сделку.

Андрей Сошников9 октября 2018, 14:32

Из Гражданского Кодекса РФ следует, что нужно письменно известить собственников других долей (не обязательно через нотариуса, можно, например, заказным письмом с уведомлением о вручении или вручив такое извещение лично в руки)
Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Валентина Пугановская

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 октября 2018, 14:46

В Москве сложилась такая практика, что в случае отправки через нотариуса уведомления о намерении продать долю в праве, извещение считается направленным надлежащим образом, если адресат не получил указанное уведомление, например, см.: дело № 33-24594. Но можно, как Андрей Сошников писал, уведомить и ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении (здесь тоже свои нюансы).

не риэлтор9 октября 2018, 15:18

1) в зависимости от состояния, документов, куда выходят окна, этаж и т.п. стоимость невыделенной доли может составлять от 2 до 4 млн. основной момент - история квартиры и второй собственник;
2) при надлежащем извещении юридических никаких. могут быть физические (показательные выступления на просмотрах или типа того). как их пресекать и пресекать ли вообще - для этого специалист должен понимать историю из п.1;
3) медленно и печально. доля нужна только рейдерам, а они, как вы понимаете, больших денег не дают, иначе исчезает экономический смысл их деятельности. определенный порядок пользования также не поможет в продаже - новому покупателю все равно придется идти в суд по новой для нового определения. обывателю такой геморрой совсем ни к чему

ID: 164431310 октября 2018, 13:41

Добрый день. Спасибо за ответ. Ситуация сложная, но к сожалению идет все именно к этому - в случая несогласия продать ( разменять) квартиру, мне придется продавать именно 1/2 долю.
Согласие на полную продажу может быть только в случае, если 2 собственник адекватно и реально оценит ситуацию и согласиться на обмен. Если речь именно о рейдерах - какова потеря стоимости по сравнению с продажей всей квартиры (например полная цена 10млн)?

не риэлтор10 октября 2018, 14:25

стандартный расклад таков. если рыночная цена квартиры х млн, то при совместной продаже двух равных долей содольщики, если между ними нет каких-то дополнительных договоренностей, получают х/2 каждый. при продаже доли на сторону ее стоимость при продаже квартиры в целом делится еще на 2 или на 3, в зависимости от деталей. таким образом, если рыночная цена квартиры действительно 10 млн, то вряд ли вы можете рассчитывать больше чем на 3 млн. и не забудьте об обязательном сопровождении сделки со стороны профессионала: такие дольки покупают отнюдь не самые вежливые и рефлексирующие личности )) это свою квартиру можно продать самостоятельно при определенных навыках, а в данном случае обязательна поддержка со стороны

ID: 164431310 октября 2018, 14:46

За ответ спасибо. В моей ситуации " не самая вежливая личность" и есть 2-ой собственник.

Евгения Маликова9 октября 2018, 15:25

В случае, если у Вас не получается выйти на контакт со 2-м собственником, то как правило агенты, к которым Вы обратились за услугой по продаже Вашей доли, идут в первую очередь на переговоры с готовым предложением, которое было бы интересно Вашему сособственнику, которое было бы выгодно ему и Вам, как продавцу. В случае, если договориться не получается, то Вы высылаете через нотариуса уведомление с предложением купить. По закону считается, что с момента вручения на руки уведомления, должен пройти месяц, если сособственник получил уведомление и не ответил - считается, что согласен с продажей и можно продавать долю на сторону. Плохо, когда сособственник не получает такое уведомление из-за того, что не хочет, или не проживает по адресу оповещения, в данном случае есть определенного рода риски для потенциального покупателя, но такие сделки всё равно, к сожалению, проводятся! С ув. Евгения Маликова!

ID: 164431310 октября 2018, 14:47

Евгения, спасибо за ответ. Для кого это к сожалению, а для кого-то наоборот выход для дальнейшей спокойной жизни.

ID: 164431310 октября 2018, 13:47

Огромное спасибо за ответы. Для меня это актуально, только понадобится позже. Пока собираю информацию.
А как можно выйти из ситуации, если при согласии на размен квартиры , один из собственников не соглашается ни на какие из предложенных вариантов. И ведь так может продолжаться бесконечно. Если ли сроки, ограничения и .т д? Как -то же это надо решить?

Александр Ткачев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 октября 2018, 14:56

Я тут и трех-то не вижу в таком именно раскладе.. такая доля продается за цену самой маленькой комнаты.. работаем с долями, обращайтесь.. рассмотрим варианты, задачка решаемая..

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru